У Німеччині процес оренди помешкання дещо відрізняється від звичного нам “Я готовий платити гроші – квартира моя!”. Грубо кажучи, тут власник житла обирає орендаря, а не орендар житло. У цій статті ми постаралися вказати на кілька важливих моментів щодо пошуку квартири.
Після того як ви вивчили ринок нерухомості й обрали для себе відповідні за умовами і ціною варіанти (докладніше про те, де шукати житло в Берліні), необхідно негайно відгукнутися на оголошення, оскільки квартири в Берліні розлітаються як “гарячі пиріжки”. На частину ваших листів можуть не відповісти через величезний попит, на частину можуть відповісти, що житло вже здано, і це теж нормально, не варто засмучуватися, потрібно продовжувати писати іншим потенційним орендодавцям і в якийсь момент вас запросять на перегляд квартири (нім. Besichtigungstermin).
Увага! Якщо ви шукаєте житло з WBS, зверніть увагу, який саме у вас WBS, на скільки кімнат, щоб не відправляти даремно заявки. Дуже важливо мати постійний доступ до вашої електронної пошти, куди багато орендодавців надсилають листи-опитувальники, для отримання додаткової інформації і вже на основі їх вибирають людей на перегляд. Тут теж важлива швидкість – чим швидше заповнили і відіслали – тим більша ймовірність потрапити на перегляд.
Перегляд квартири
Дату і час для Besichtigungstermin призначає орендодавець. Переносити час або день – погана ідея. Якщо квартира справді вам подобається, підлаштуйтеся під умови, крім вас на це житло претендують сотні інших охочих.
Перегляди квартири бувають відкриті та особисті.
Відкритий перегляд означає, що ви і всі інші охочі приходять в один і той самий час, так орендодавець економить свій час і робить так, як йому зручно.
На ділі в Берліні це виглядає так: оскільки попит на будь-яке житло величезний, на перегляд приходять сотні людей, інколи всією сім’єю, з дітьми, візочками, собаками тощо. Двері квартири або відчинені, і всі можуть вільно проходити і дивитися житло, або орендодавець просить усіх чекати на сходовій клітці чи на вулиці і запускає людей партіями. У цьому разі доводиться буквально чекати в черзі, і це в порядку речей. З боку орендодавця на перегляді може бути присутнім власник житла (приватник) або маклер (якщо житло належить керуючій компанії).
На стадії перегляду краще не чіплятися до стану квартири або якихось дрібних тріщин чи подряпин. Це все можна прописати в акті приймання квартири в момент передання ключів. На етапі перегляду важливо добре оглянути житло, визначити для себе, чи підходить воно вам, і поставити всі уточнювальні запитання. Дуже важливо залишити про себе приємне враження, бути доброзичливим і посміхатися, тому що орендодавець зі свого боку теж вибирає кому здати квартиру.
Якщо вас усе влаштовує, краще не затягувати й одразу віддати всі копії документів, необхідних для оренди (див. статтю документи для оренди житла).
Документи заведено підшивати в тонку папку і віддавати разом із нею або, якщо паперів не дуже багато, можна віддати їх в одному файлику.
Особистий перегляд проходить так само, як і відкритий, але орендодавець зустрічається тільки з вами, і всю свою увагу присвячує тільки вам. Так найчастіше роблять власники приватного житла, оскільки їм дуже важливо здати свою квартиру хорошій непроблемній і платоспроможній людині. Тут дуже важливо пристойно одягнутися і висловлювати зацікавленість у житлі. Будьте готові відповідати на всілякі особисті запитання щодо ваших перспектив і планів у Німеччині, з ким збираєтеся жити, чи є домашні тварини і які у вас хобі. Потрібно бути чесним, але якщо ваше хобі це барабани або фортепіано, краще про це не згадувати.
Після перегляду, більшість компаній висилають листи з переліком документів, які потрібно надати. Тому якнайшвидше надсилайте пакет документів згідно зі списком. Приміром у Gewobag потрібно прикріплювати документи за посиланням, а в Gesobau потрібно відсилати все одним PDF-файлом. Тому краще зробити різні види документів і в різних форматах.
Увага! Після перегляду квартири до пакета документів включено вже підтвердження Джобцентру, що він переймає оплату і кауціон (заставу за квартиру), тому одразу після отримання листа із запитом документів треба надіслати Expose (повна інфо про квартиру, найчастіше надсилають у листі після перегляду) до вашого Джобцентру на затвердження. Якщо часу на надсилання документів дуже мало – не соромтеся їхати до Джобцентру і просити в терміновому порядку зробити підтвердження, вони можуть вас одразу запросити у фінансовий відділ і за пів години все зробити.
Після перегляду, власники житла переглядають усі папки з документами і відбирають відповідні кандидатури. Якщо ви серед них, з вами зв’яжуться, якщо ні – відповіді про відмову може і не бути. Не втрачайте час і шукайте далі!
Поради як проявити зацікавленість і залишити гарне враження:
- запитайте, чому така чудова квартира пустує
- чи залишилося щось від минулих мешканців у квартирі, що ви зобов’язані викупити під час оренди (іноді це кухня або побутова техніка)
- запитайте, хто живе на поверсі та зверху
- чи далеко супермаркети, школа або садок
- що з паркуванням
- як розвинена транспортна мережа в окрузі
- які вимоги до шуму в будинку
- на яких умовах береться застава за оренду і в якому розмірі
Застава за оренду – Kaution
Застава за оренду страхує власника житла від потенційного збитку, якщо:
- мешканець перестав платити
- квартиру повернули не в тому стані, у якому брали
- у квартирі щось пошкоджено з вини мешканця і він відмовляється платити за ремонт
- ймовірні доплати після перерахунку комунальних платежів наприкінці року
Найчастіше застава за квартиру становить 3 місячні орендні плати (Kalt – без урахування передоплати за комуналку), у рідкісних випадках 2. Розмір застави буде прописано в договорі оренди і порядок її виплати та повернення теж.
Як виплатити заставу за квартиру
Орендар не може просто переказати гроші на розрахунковий рахунок орендодавця, куди він платить за оренду квартири; орендодавець або орендар повинен відкрити орендний депозитний рахунок – Mietkautionskonto. В обох випадках є кілька речей, які слід враховувати, щоб гроші були в безпеці:
Якщо ви хотіли б відкрити орендний депозитний рахунок, насамперед зверніться до свого банку. Там ви можете відкрити ощадну книжку Sparbuch або ощадний рахунок Sperrkonto.
Після цього вам буде надано декларацію про заставу Verpffändungserklärung. Цей документ має бути підписаний орендодавцем, а також орендарем. Потім його повертають у банк, гроші надходять на рахунок, і інформація про депозитний рахунок передається орендодавцю.
Як альтернативу заставі можна також використовувати депозитний рахунок з повідомленням про блокування Mietkautionskonto mit Sperrvermerk. Умови депозитного рахунку передбачають, що зняття коштів з депозиту є законним лише за згодою орендаря та орендодавця.
Після закінчення терміну оренди ви або орендодавець можете закрити ощадну книжку за вкладом. Зазвичай це не потребує особливих зусиль.
Повернення застави відбувається тільки після закінчення оренди та підписання акта передання квартири назад орендодавцю. Якщо у квартирі після вашого проживання знадобиться щось лагодити, суму за ремонт вирахують із вашої застави. Якщо вам повернули неповну суму застави, ви маєте право попросити показати вам рахунки за ремонт або оскаржити це в судовому порядку.
На жаль, не існує єдиних законів або правил щодо термінів повернення. Це завжди залежить від конкретного випадку. На практиці повернення застави зазвичай займає від трьох до шести місяців. Якщо рахунок за комунальні послуги Nebenkosten не був представлений протягом року, орендодавець може утримати депозит ще довше. Але не всю суму: загальна сума утримання не повинна перевищувати трьох-чотирьох щомісячних авансових платежів за комунальні витрати. Якщо з моменту закінчення оренди минуло понад три місяці, ви можете в письмовій формі вимагати від орендодавця хоча б частину своєї застави – шаблон повернення кауціону