В Германии процесс аренды квартиры несколько отличается от привычного нам “Я готов платить деньги — квартира моя!”. Грубо говоря, здесь владелец жилья выбирает арендатора, а не арендатор жилье. В этой статье мы постарались осветить несколько важных моментов относительно поиска квартиры.
После того как вы изучили рынок недвижимости и отобрали для себя подходящие по условиям и цене варианты (подробнее о том, где искать жилье в Берлине), необходимо немедленно откликнуться на объявление, так как квартиры в Берлине разлетаются как горячие пирожки. На часть ваших писем могут не ответить из-за огромного спроса, на часть могут ответить, что жилье уже сдано и это тоже нормально, не стоит расстраиваться, нужно продолжать писать другим потенциальным арендодателям и в какой-то момент вас пригласят на просмотр квартиры (нем. Besichtigungstermin).
Внимание! Если вы ищете жилье с WBS, обратите внимание, какой именно у вас WBS, на сколько комнат, чтоб не отправлять зря заявки. Очень важно иметь постоянный доступ к вашей электронной почте, куда многие арендодатели присылают письма-опросники, для получения дополнительной информации и уже на основе их выбирают людей на просмотр. Здесь тоже важна скорость — чем быстрей заполнили и отослали — тем больше вероятность попасть на просмотр.
Просмотр квартиры
Дату и время для Besichtigungstermin назначает арендодатель. Переносить время или день — плохая идея. Если квартира действительно вам нравится, подстройтесь под условия, кроме вас на это жилье претендуют сотни других желающих.
Просмотры квартиры бывают открытые и личные.
Открытый просмотр означает, что вы и все остальные желающие приходят в одно и то же время, так арендодатель экономит свое время и делает так, как ему удобно.
На деле в Берлине это выглядит так: поскольку спрос на любое жилье огромный, на просмотр приходят сотни людей, иногда всей семьей, с детьми, колясками, собаками и т. д. Двери квартиры либо открыты, и все могут свободно проходить и смотреть жилье, либо арендодатель просит всех ждать на лестничной клетке или на улице и запускает людей партиями. В этом случае приходится буквально ждать в очереди и это в порядке вещей. Со стороны арендодателя на просмотре может присутствовать владелец жилья (частник) или маклер (если жилье принадлежит управляющей компании).
На стадии просмотра лучше не придираться к состоянию квартиры или каким-то мелким трещинам или царапинам. Это все можно прописать в акте приемки квартиры в момент передачи ключей. На этапе просмотра важно хорошо осмотреть жилье, определить для себя подходит ли оно вам и задать все уточняющие вопросы. Очень важно оставить о себе приятное впечатление, быть дружелюбным и улыбаться, потому что арендодатель со своей стороны тоже выбирает кому сдать квартиру.
Если вас все устраивает, лучше не затягивать и сразу отдать все копии документов, необходимых для аренды (см. статью документы для аренды жилья).
Документы принято подшивать в тонкую папку и отдавать вместе с ней или, если бумаг не очень много, можно отдать их в одном файлике.
Личный просмотр проходит, как и открытый, но арендодатель встречается только с вами, и все свое внимание посвящает только вам. Так чаще всего делают владельцы частного жилья, так как им очень важно сдать свою квартиру хорошему непроблемному и платежеспособному человеку. Здесь очень важно прилично одеться и выражать заинтересованность в жилье. Будьте готовы отвечать на всякие личные вопросы касательно ваших перспектив и планов в Германии, с кем собираетесь жить, есть ли домашние животные и какие у вас хобби. Нужно быть честным, но если ваше хобби это барабаны или фортепиано, лучше об этом не упоминать.
После просмотра, большинство компаний высылают письма с перечнем документов, которые нужно предоставить. Поэтому как можно быстрее отсылайте пакет документов согласно списку. К примеру в Gewobag нужно прикреплять документы по ссылке, а в Gesobau нужно отсылать все одним PDF-файлом. Потому лучше сделать разные виды документов и в разных форматах. Внимание! После просмотра квартиры в пакет документов включено уже подтверждение Джобцентра, что он перенимает оплату и кауцион (залог за квартиру), потому сразу после получения письма с запросом документов нужно отослать Expose (полная инфо о квартире, чаще всего приходит в письме после просмотра) в ваш Джобцентр на утверждение. Если времени на отправку документов очень мало — не стесняйтесь ехать в Джобцентр и просить в срочном порядке сделать подтверждение, они могут вас сразу пригласить в финансовый отдел и за полчаса все сделать.
После просмотра, владельцы жилья просматривают все папки с документами и отбирают подходящие кандидатуры. Если вы в их числе, с вами свяжутся, если нет — ответа об отказе может и не быть. Не теряйте время и ищите дальше!
Советы как проявить заинтересованность и оставить хорошее впечатление:
• Спросите почему такая чудесная квартира пустует
• Осталось ли что-то от прошлых жильцов в квартире, что вы обязаны выкупить при аренде (иногда это кухня или бытовая техника)
• Спросите кто живет на этаже и сверху
• Далеко ли супермаркеты, школа или садик
• Что с парковкой
• Как развита транспортная сеть в округе
• Какие требования к шуму в доме
• На каких условиях берется залог за аренду и в каком размере
Залог за аренду — Kaution
Залог за аренду страхует владельца жилья от потенциального ущерба, если:
• Жилец перестал платить
• Квартиру вернули не в том состоянии, в котором брали
• В квартире что-то повреждено по вине жильца и он отказывается платить за ремонт
• Вероятны доплаты после перерасчета коммунальных платежей в конце года
Чаще всего залог за квартиру составляет 3 месячные арендные платы (Kalt — без учета предоплаты за коммуналку), в редких случаях 2. Размер залога будет прописан в договоре аренды и порядок его выплаты и возврата тоже.
Что важно знать про кауцион:
• Ни в коем случае не отдавайте залог наличкой на руки даже под расписку о получении
• Необходимо сделать банковский перевод разово или частями на специальный сберегательный счет или на специальный счет для залогов, который можно открыть в любом немецком банке
• Залог по закону можно выплачивать частями в течение 3 месяцев, это нужно согласовать с арендодателем и прописать в договоре аренды
• Арендодатель не может тратить кауцион или переводить деньги на свой собственный счет
Обещание заплатить всю сумму залога сразу увеличивает шансы получить жилье!
Как выплатить залог за квартиру
Арендатор не может просто перевести деньги на расчетный счет арендодателя, куда он платит за аренду квартиры; арендодатель или арендатор должен открыть арендный депозитный счет — Mietkautionskonto. В обоих случаях есть несколько вещей, которые следует учитывать, чтобы деньги были в безопасности:
• Если вы хотели бы открыть арендный депозитный счет, первым делом обратитесь в свой банк. Там вы можете открыть сберегательную книжку Sparbuch или сберегательный счет Sperrkonto.
• После этого вам будет предоставлена декларация о залоге Verpfändungserklärung. Этот документ должен быть подписан арендодателем, а также арендатором. Затем он возвращается в банк, деньги поступают на счет и информация о депозитном счете передается арендодателю.
• В качестве альтернативы залогу можно также использовать депозитный счет с уведомлением о блокировке Mietkautionskonto mit Sperrvermerk. Условия депозитного счета предусматривают, что снятие средств с депозита является законным только с согласия арендатора и арендодателя.
После окончания срока аренды вы или арендодатель можете закрыть сберегательную книжку по вкладу. Обычно это не требует особых усилий.
Возврат залога происходит только после окончания аренды и подписания акта передачи квартиры обратно арендодателю. Если в квартире после вашего проживания потребуется что-то чинить, сумму за ремонт вычтут из вашего залога. Если вам вернули неполную сумму залога, вы имеете право попросить показать вам счета за ремонт или оспорить это в судебном порядке.
К сожалению, не существует единых законов или правил по срокам возврата. Это всегда зависит от конкретного случая. На практике возврат залога обычно занимает от трех до шести месяцев. Если счет за коммунальные услуги Nebenkosten не был представлен в течение года, арендодатель может удержать депозит еще дольше. Но не всю сумму: общая сумма удержания не должна превышать трех-четырех ежемесячных авансовых платежей по коммунальным расходам. Если с момента окончания аренды прошло более трех месяцев, вы можете в письменной форме потребовать от арендодателя хотя бы часть своего залога — шаблон возврата кауциона